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央行或再降准降息 房企和购房者该怎么做

在2月4日央行首次降准后,市场传言二次降息的消息又开始在业内传播。甚至有消息称,不会迟于2月14日这个周末降息,也有传言央行会在春节前宣布降息。在2015年,预计央行还将实施两次银行存准率下调,每次下调0.5个百分点,另外还将实施两次利率下调,每次下调0.25个百分点,而且央行可能愿意调高人民币兑美元汇率。

那么,2015年央行到底会不会降准降息?央行降准降息的依据有哪些?如果央行降准降息了,对于2015年楼市影响有哪些?对于房企、购房者来讲应该这么做?

央行或再降准降息的三大理由

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在深化经济改革阶段,经济增速降低,通缩压力加大,此时,房地产市场也没有明显好转,大部分城市仍然有去库存的压力,这一定程度上加剧了经济增速下滑的压力。从经济“稳增长”的角度来讲,市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。因此,当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征,仍然具备继续降准或降息的空间。具体来讲主要有三点理由:

第一、经济通缩压力加大,市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏,这成接来下降准降息的直接影响因素。

2015年1月CPI破1,创五年来新低,PPI出现连续35个月负增长,1月环比降幅扩大,而受最新公布的CPI与PPI数据不振影响,市场方面对经济通缩的担忧有所加剧,通货紧缩似乎正在由传说变为现实。

在GDP增长放缓的环境下,2015年通胀率预计将跌至1%左右,这将促使中国央行进一步放宽货币政策,预计央行还将实施降准降息,以降低企业融资成本、释放流动性,刺激经济复苏。

第二、从指标意义上来看,2015年年初市场流动性偏紧,仍然具备继续降准或降息的空间。

国家统计局数据显示,2014年国内生产总值636463亿元,按可比价格计算,比上年增长7.4%。宏观经济处于触底阶段。2014年全年,全国居民消费价格(CPI)同比上涨2%。同策咨询研究部研究显示,当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时,整个经济基本面面临滞涨的压力,货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看,2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2,刚好处于这一区间,单纯从指标意义来看,当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征,仍然具备继续降准或降息的空间。

从未来中国预期的经济增速走向来看,由于持续的经济结构调整,经济基本面有下行压力,经济增速已经由高速增长转为中速增长,并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看,中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大,而从当前中国货币政策表现来看,中国央行已经开始全面降准降息,预计随后分别降准降息1-2次也是值得期待的。

从2015年年初货币政策走势来看,央行发布的数据显示,截止2015年1月末,广义货币(M2)余额124.27万亿元,同比增长10.8%,增速分别比上月末和去年同期低1.4个和2.4个百分点;狭义货币(M1)余额34.81万亿元,同比增长10.6%,增速分别比上月末和去年同期高7.2个和9.4个百分点;流通中货币(M0)余额6.30万亿元,同比下降17.6%。1月份净投放现金2781亿元。数据显示,2015年年初市场流动性偏紧,如果货币政策走向继续维持偏紧张的局面,则不利于宏观经济的稳定增长,因此,在防通缩稳增长的前提前下,市场仍然具备继续降准或降息的空间。

第三、2015年一季度楼市表现欠佳成定局,通过降准降息等短期政策刺激楼市复苏,拉动宏观经济增长。

当前库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年之初,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低,导致市场去化速度降低,去化周期还会略回升,此时,“去库存”仍然是市场主旋律。从这个角度来看,楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力,在2015年第一季度也不会有明显好转,楼市拉动宏观经济的动力会减弱。此时,通过降准降息等短期政策刺激楼市复苏,拉动宏观经济增长的必要性增加。

降准降息背景下:2015年楼市基本面马上会好转

如果央行降准降息成为事实,那么,从2015年来看,降准降息之后,2015年楼市将呈现出哪些特征?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于楼市来讲,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现涨价的现象。具体来讲:

第一、降准降息对于房地产行业需求释放会起到刺激作用,并且楼市变化马上会反应出来,尤其是春节后,在降准降息等“救市”政策刺激作用之下,开发商将会加快推盘节奏,楼市也将加速去库存,基本面良好的城市将快速回升。

第二、降准降息之下楼市“分化”特征将更加明显。

在降准降息等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,15月以上的城市楼市还有去库存压力;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

房企与购房者,“利好”机会应该如何把握?

既然降准降息对于中国房地产是短期“利好”机会,那么,对于房企、购房者来讲应该这么做?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于房企来讲,大多数企业的资金面仍然较为紧张,如果后续继续降准降息,那么,降息与降准将形成市场叠加效应,一方面有利于缓解企业资金面紧张的局面,有效防范企业债务违约的风险,另外一方面,这也将成为房企2015年一次有利的跑量去库存机会。

对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好2015年春节之后的跑量“窗口期”;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场),实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

那么,对于购房者来讲,显然,应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

对于首套房置业者来讲,由于降准降息等“救市”政策的刺激,那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会,应该来说,未来几个月仍然是自住需求最佳的购房时间窗口,在未来几个月,首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

对于改善型需求以及部分投资型需求来讲,2013-2014年最后一轮接棒的投资客尽管没有赚得增值收益,甚至个别投资客已经亏损10-20%,甚至更多,但是,从笔者对于2015年中高端商品住宅成交量的研究来看,改善型需求、投资型需求已经开始入市,原因很简单,尽管全国1月CPI同比增速在1%以下,通缩压力初现,但是,未来降准降息的动作会增加,这样,降准降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加,这将使投资客重新关注作为资产保值增值的房产。因此,近期这些需求在房企降价的诱因下又重回投资市场,以相对较高性价比的方式开始入市,寻求资产的保值增值。